Cómo reclamar una deuda a un inquilino

Reclamar una deuda a un inquilino suele significar exigir el pago de rentas impagadas u otras cantidades debidas dentro de un contrato de arrendamiento. En España, la vía adecuada no es siempre la misma: habrá que valorar si el arrendador quiere reclamar solo dinero, recuperar la posesión del inmueble o ambas cosas a la vez.

Como punto de partida, conviene acudir a la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y al Código Civil en materia de obligaciones y contratos. Si se plantea una demanda, la Ley de Enjuiciamiento Civil será la referencia procesal para escoger el cauce que mejor encaje con la documentación disponible y con el objetivo de la reclamación.

Qué significa reclamar una deuda a un inquilino

Desde un punto de vista jurídico, no se trata solo de un impago genérico, sino del posible incumplimiento de la obligación de pago asumida por el arrendatario. En los arrendamientos urbanos, la obligación principal de abonar la renta deriva del contrato y de la normativa aplicable. La LAU establece, por ejemplo, en su artículo 17 que la renta será la que libremente estipulen las partes.

Por eso, para reclamar una deuda de alquiler habrá que identificar con precisión qué se debía pagar, en qué fechas y conforme a qué pacto contractual. No siempre se discute solo la mensualidad de renta: también pueden existir suministros, cantidades asimiladas o gastos repercutibles, pero su exigibilidad dependerá de la ley y, muy especialmente, de lo pactado de forma válida.

Qué cantidades pueden reclamarse y qué habrá que acreditar

Lo más habitual es reclamar rentas impagadas. Junto a ellas, puede valorarse exigir otras cantidades debidas si están bien determinadas y resultan exigibles según el contrato y la normativa aplicable: por ejemplo, determinados suministros, IBI o gastos de comunidad cuando su repercusión se haya pactado válidamente y pueda probarse.

La clave práctica está en la prueba. Conviene reunir, al menos, esta documentación del arrendamiento para demostrar una deuda:

• Contrato de arrendamiento y, en su caso, anexos o prórrogas.
• Justificantes de impago o extractos que permitan identificar las mensualidades no abonadas.
• Comunicaciones previas con el arrendatario, incluido el posible burofax al inquilino.
• Liquidación clara y desglosada de las cantidades reclamadas.
• Facturas o recibos de suministros y gastos repercutibles, si procede reclamarlos.

Cuanto más exacta sea la liquidación, menos margen habrá para controversias sobre importes, periodos o conceptos incluidos.

Qué pasos conviene dar antes de iniciar una reclamación judicial

Antes de demandar, suele ser aconsejable realizar un requerimiento de pago fehaciente. No siempre será obligatorio, pero sí puede resultar muy útil para dejar constancia del impago, delimitar la deuda y favorecer una solución extrajudicial. En muchos casos se utiliza el burofax con certificación de texto y acuse de recibo.

Ese requerimiento conviene que incluya la identificación de las mensualidades o conceptos impagados, el importe total, el plazo para pagar y una advertencia prudente de que, si no se regulariza la situación, podrá valorarse la vía judicial. También interesa revisar si el contrato contiene pactos sobre forma de pago, domicilios de notificación o repercusión de gastos.

Además, habrá que decidir la estrategia: reclamar solo la reclamación de cantidad, intentar la recuperación del inmueble o plantear ambas pretensiones si jurídicamente encajan y la situación posesoria lo aconseja.

Qué vías judiciales pueden valorarse según el caso

Cuando existe impago de alquiler, una de las opciones que puede analizarse es el desahucio por falta de pago con acumulación de rentas u otras cantidades vencidas y exigibles, si lo que se pretende es recuperar la posesión y reclamar lo adeudado en el mismo procedimiento. Esta posibilidad puede resultar especialmente útil cuando el arrendatario sigue ocupando el inmueble.

Si la posesión ya se ha recuperado o no interesa discutirla, puede valorarse una demanda separada de reclamación de cantidad. El encaje procesal dependerá de la cuantía, del tipo de deuda y de cómo esté documentada.

El procedimiento monitorio también puede ser una opción en determinados supuestos, pero no conviene presentarlo como solución automática. Su viabilidad dependerá de que la deuda sea dineraria, determinada, vencida y exigible, y de que existan documentos que la sustenten de manera suficiente. Si hay controversia relevante sobre conceptos repercutidos o sobre el propio alcance del contrato, puede ser necesario estudiar otro cauce.

Como referencia normativa útil, pueden consultarse la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, y la Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil, ambas publicadas en el BOE.

Qué errores conviene evitar al reclamar al arrendatario

Uno de los errores más frecuentes es reclamar importes sin liquidación detallada. También genera problemas incluir suministros o gastos sin acreditar su repercusión contractual o sin respaldo documental suficiente.

Otro fallo habitual es demorar la reacción durante meses y acumular deuda sin documentar adecuadamente los requerimientos. Tampoco conviene adoptar medidas de hecho, como cambios de cerradura o cortes de suministros, porque pueden generar conflictos adicionales y responsabilidad para el arrendador.

Por último, debe evitarse escoger una vía judicial sin analizar antes el objetivo real del caso. No es lo mismo reclamar una deuda de alquiler ya vencida que promover un procedimiento orientado también a recuperar la finca.